Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налоги при продаже недвижимости юридическим лицом». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
На консультацию в нашу компанию часто приходят клиенты с вопросами, касающимися данной тематики. Для того чтобы Вам было как можно проще разобраться в данной проблеме, мы опишем ряд основных и самых частых вариантов сделок купли-продажи с коммерческой недвижимостью и вытекающих из них налоговых обязательств.
Частный предприниматель вправе уменьшить сумму платежей, путем учета расходных обязательств, если это предусмотрено его налоговым режимом. Мало построить объект недвижимости — его нужно выгодно реализовать, а при необходимости и выгодно продать, заплатив при этом как можно меньше налогов и максимально снизив затраты, не выходя за рамки закона.
Содержание:
НДС при продаже недвижимости юр. лицом
Ставки уплаты налога на прибыль зависит от выбранной организацией системы налогообложения, а именно:
- При общей системе (ОСН) – 20% с разницы между ценой договора купли-продажи и ценой объекта, по которой он учитывается в балансе;
- При упрощенной системе (УСН) – 6% от суммы соглашения;
- При УСН с объектом налогообложения «Доходы-Расходы» – 15% с разницы между ценой договора купли-продажи и ценой объекта, по которой он приобретался, если это произошло в одном налоговом периоде. 15% является средней ставкой, принятой в РФ, по регионам она может варьироваться.
Все сделки с нежилой недвижимостью облагаются подоходным налогом и налогом на добавленную стоимость (НДС). Подоходный налог считается главным налогом, которым облагаются все физические лица. По этой схеме продавец заменяет налоги по общей системе на единый налог при УНС, ЕНВД и т.д. Так он снижает НДС, и налог на прибыль с части торговой наценки.
Особенности судебной практики.
Во-первых, нужно определить, кем является продавец недвижимости – физическим лицом, индивидуальным предпринимателем, или юридическим лицом.
Продажа недвижимости юридическим лицом всегда подлежит налогообложению. Размер выплат зависит от нескольких факторов, но они обязательны независимо от того, покупается или продается здание, квартира, офис и т.п.
Обязанность по расчету и уплате налога при продаже объекта коммерческой недвижимости возникает по итогам календарного года, в котором была зарегистрирована сделка. Использование различных вариантов оптимизации данных платежей, как правило, будет связано с выбором одного из доступных налоговых режимов для предпринимательской деятельности. Обсуждая налогообложение при сделках с недвижимостью, необходимо уточнять, кем является продавец, юридическим лицом или физическим лицом.
В Российской Федерации коммерческой недвижимостью признаются объекты (помещения, здания, сооружения и т.д.), используемые для извлечения прибыли. Далеко не всегда это связано с предпринимательской деятельности, а налогообложение от реализации подобных объектов недвижимого имущества будет зависеть от правового статуса продавца, а также ряда иных факторов.
НДС выставляется отдельным пунктом вместе со стоимостью недвижимости в счет-фактуре, и после оплаты НДС, продавец переводит эти восемнадцать процентов на счет в налоговом органе.
Низконалоговым субъектов может быть упрощенец или ИП на общей системе. Последний уплачивает НДФЛ по ставке 13 процентов вместо налога на прибыль.
Налог на прибыль рассчитывается бухгалтером, размер зависит от следующего:
- Размера полученной выгоды;
- Является ли организация резидентом РФ.
Оптимизация налогов при продаже коммерческой недвижимости
Физические лица, являющиеся владельцами объектов коммерческой недвижимости, обязаны уплачивать налог на имущество физических лиц, а при продаже такового объекта – налог на доходы физических лиц (далее – НДФЛ).
Если внимательно изучить действующее российское законодательство, можно увидеть, что существует несколько способов, позволяющих значительно снизить налоговое бремя.
Если же коммерческая недвижимость продана предпринимателем, применяющим упрощенную систему налогообложения (УСН), то имущественные вычеты, установленные для граждан, на данных субъектов не распространяются, поскольку предприниматели, применяющие УСН, не уплачивают НДФЛ (письмо Минфина РФ от 28.02.2017 № 03-04-05/11261).
Налог с продажи недвижимости исчисляется и уплачивается в порядке, установленном налоговым законодательством. В настоящей статье будет раскрыто, какой налог уплачивают граждане или организации, если они получили доход от продажи недвижимого имущества, какие особенности налогообложения сделок с недвижимостью установлены в 2018 — 2019 году.
Налог на прибыль при продаже недвижимости юр. лицом
Кроме того, любая недвижимость облагается налогом на имущество. Собственники — физические лица (индивидуальные предприниматели) платят налог на имущество физических лиц, а собственники — юридические лица — налог на имущество организаций. Очень важно точно установить момент, с которого у приобретателя недвижимого имущества возникает обязанность по уплате указанных налогов.
Вопрос налогообложения сделок купли-продажи коммерческой недвижимости является одним из самых сложных в сфере правового регулирования. Так как существуют различные варианты перехода прав по объектам коммерческой недвижимости, то и вытекающих их них нюансов так же – великое множество.
Если компания задумала продать недвижимость, при реализации ей придется заплатить НДС и налог на прибыль. Мы подобрали шесть налоговых схем, которые позволят законно снизить налоговую нагрузку при купле-продаже недвижимости.
Если в качестве продавца по сделке с коммерческой недвижимостью выступал гражданин, не зарегистрированный в ИФНС частным предпринимателем, налогообложение будет происходить следующим образом:
- если нежилое помещение не использовалось для предпринимательской деятельности, физлицо обязано рассчитать и перечислить в бюджет сумма НДФЛ, которая рассчитывается по ставке 13% от полученного дохода, рыночной или кадастровой стоимости объекта (при этом гражданин имеет право использовать ряд налоговых вычетов);
- если помещение выступало в качестве предмета получения прибыли, ставка налогообложения не измениться – 13% от дохода или от рыночной/кадастровой стоимости, однако право на использование налоговых вычетов утрачивается;
- расчет суммы налоговых обязательств является обязанностью гражданина – для этого в ИФНС до 30 апреля должен быть подан заполненный декларационный бланк.
Организация на общем режиме налогообложения продает дружественному упрощенцу объект по цене чуть выше остаточной стоимости. Затем продавец уплачивает НДС и налог на прибыль с минимальной наценки. Далее спецрежимник продает актив следующему покупателю уже по рыночной стоимости и с полученной выручки платит налог по ставке ниже, чем ставка налога на прибыль.
Подоходным налогом облагается только прибыль юридического лица, полученная в результате проведения сделки. Прибыль считается следующим образом (грубая формула).
В соответствии с п. 3 ст. 168 Налогового кодекса РФ при передаче имущественных прав выставляются соответствующие счета- фактуры не позднее пяти календарных дней, считая со дня передачи имущественных прав. Необходимо уточнить, что счет- фактура с исчисленным НДС выставляется покупателю не позднее пяти календарных дней с момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимости. Де-юре именно с момента государственной регистрации осуществляется переход права собственности от продавца к покупателю (п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ), т.е. имеет место реализация. До этого у покупателя не может быть правомочия распоряжаться объектом недвижимости.
В 2018 — 2019 году определение вида налога с продажи недвижимости, как и ранее, происходит в зависимости от того, кто и какой вид недвижимости продает. Если продавец — гражданин, то уплачивается налог на доходы физических лиц (НДФЛ), если организация — налог на прибыль и налог на добавленную стоимость (НДС). НДС при этом уплачивается не всегда. Так, согласно подп. 22 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — НК РФ) реализация жилой недвижимости освобождается от налогообложения.
Что касается налогов, подлежащих уплате при реализации объекта недвижимости, то здесь ситуация обстоит следующим образом. В соответствии с положениями подп. 1 п. 1 ст. 146 Налогового кодекса РФ операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации облагаются налогом на добавленную стоимость (НДС). Сама по себе сделка по купле-продаже недвижимости предполагает переход права собственности от продавца к покупателю, и данная операция подпадает под понятие реализации, установленной ст. 39 Налогового кодекса РФ, и облагается НДС. Вместе с тем следует обратить внимание на одну важную особенность: НДС не облагаются операции по реализации земельных участков (подп. 6 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса РФ).
Процентная ставка применяется не к сумме, уплаченной по соглашению, а размер прибыли, которую получает компания в результате приобретения или продажи недвижимости. Поэтому задача бухгалтера – определить размер прибыли в результате сделки. Расчеты могут показать, что выручка от реализации ниже полученной суммы, а это указывает не на прибыль, а на убыток.
Мы узнали шесть схем оптимизации налоговой нагрузки, которые используют компании при купле-продаже недвижимости. Посмотрите, какой способ подойдет вам, и как снизить риски претензий налоговиков при внедрении выбранной схемы.
Сумма налоговых обязательств юрлица, если оно выступало продавцом коммерческой недвижимости. также будет зависеть от налогового режима. При работе по общей схеме налогообложения, предприятие будет обязано уплатить налог на прибыль, который будет рассчитан с учетом произведенных расходов и амортизационных факторов.
Однако, в данной публикации речь пойдет не о налоге на имущество, а именно о налогах, возникающих в связи с получением дохода от продажи недвижимости.
- При купле-продаже жилой недвижимости платится налог на прибыль, НДС не требуется.
- Если объект сделки нежилые помещения, кроме налога на прибыль еще выплачивается НДС.
Для корректного подсчета расходов и амортизации необходимо воспользоваться услугами профессиональных бухгалтеров, не стоит решать финансовые вопросы, полагаясь на ответы и консультации в Интернете.
Отметим так же, что ст. 207 НК РФ относит к налогоплательщикам НДФЛ физических лиц, являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации, а также физических лиц, получающих доходы от источников, в Российской Федерации, но не являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации и в соответствии с положениями ст. 224 НК РФ налоговая ставка устанавливается в размере 30 процентов в отношении всех доходов, получаемых физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации.